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特約条項についての交渉結果
前回の記事で契約不適合責任の完全免責について懸念を示し、不動産会社に条項修正を求めました。3 日後、不動産会社から回答がありました。
不動産会社からの回答内容
1. 契約不適合責任について
私の要望: 完全免責ではなく、引渡しから 3 ヶ月間は一定の責任を負ってもらいたい
不動産会社の回答: 「契約不適合責任の上限設定が有効かは、法律の専門家への相談が必要です。個人の売主が業者のように契約不適合責任を負う場合、売主によっては売買代金の見直しを検討される可能性があります。」
私の心の声: 個人間の契約なのだから、双方が納得すれば良いはず。むしろ一切の免責の方が問題があるのではないかと感じました。
2. 地中埋設物について
私の要望: 撤去費用 50 万円までは売主負担としたい
不動産会社の回答: 「地中埋設物は建物基礎や配管は解体業者が撤去します。水道メーターや下水道の桝は残します。宅地造成地であり、現在建物が建っているため可能性は低いですが、地下に岩盤があった場合や土質改良等があった場合は撤去が困難です。自然由来の岩盤や地質について契約不適合責任を問うのは、個人が売主の仲介取引においては厳しいです。」
私の評価: 建物基礎や配管の撤去については理解できましたが、解体業者の作業が不十分で残ってしまうリスクは残ります。
3. 土壌汚染について
私の要望: 住宅建築に支障をきたすレベルの場合は売主に一定の責任を
不動産会社の回答: 「土壌汚染の瑕疵の基準が不明です。汚染物質等の種類や濃度がどの程度から瑕疵（契約不適合）となるのか分かりません。」
私の反論: 土壌汚染対策法で物質も基準値も明確に記載されているはずですが……。
除草と越境物についての回答
良い知らせがありました：
- 除草: 建物解体時に一緒に除草する
- 越境物: 市に確認した上で撤去する
この 2 点については要望通りの対応をしてもらえることになりました。
交渉結果を受けての判断
正直なところ、契約不適合責任の免責については納得できない部分もありました。しかし、土地の魅力と価格を天秤にかけて、このリスクを受け入れる決断をしました。
詳細な判断理由や、不動産会社への複雑な思い、そして重要事項説明に向けた準備については、次のページで詳しく説明します。
